配资实力证券配资门户北京房价跌回 2016 年，天通苑从 7.5 万到 2.2 万，惨不忍睹！

当双井富力城的房价跌破 7 万 / 平时，那些在 2022 年以 10 万单价入手的业主，心里别提多不是滋味了 —— 短短三年，一套 100 平米的房子就少了 300 万。可就在北京配资实力证券配资门户，通州区的「朝棠揽月」项目却挺火，7 月最后一个周末就有 200 多套被认购，850 组到访的客户里，一半都是从老破小小区换房过来的。北京楼市这冰火两重天的情况，到底是怎么回事呢？

有人把矛头指向了政策。有业主翻出以前的新闻问：“2018 年不是花了 200 亿改善天通苑的配套吗，现在怎么样了？” 说实话，基础设施老化得比改造速度快，承诺的学校、医院还没建好，新的住宅项目又盖起来了。而且年轻人关心的就业问题也不乐观，有招聘平台的数据显示，2025 年北京应届生平均起薪比去年降了 2.3%，这让他们不敢背上 30 年的房贷。

有人觉得这是市场变理性了，也有人觉得这是资本收割后的结果。2025 年春节到 8 月 10 号，北京新房每个月能网签 6000-7000 套，二手房 1.4 万 - 1.7 万套，加起来有 10 万多套，成交量不算低，可房价怎么就跌回 2016 年的水平了呢？中原地产研究院 8 月的报告里说，7 月二手房网签 12784 套，比 6 月少了 14.8%，跟去年同期比也少了 17.9%，这数据看着真让人揪心。

昌平区的情况反差特别明显。今年 1-2 月，这儿的营收涨了 9.1%，产值更是涨了 18.7%，经济看着还行。但天通苑的房子，2022 年最高卖到 7.5 万 / 平，现在却跌到了 2.2-3.1 万 / 平。有业主拿出购房合同叹气：“2022 年借钱买的房，现在月供比房租都高。” 可 3 公里外的改善型楼盘价格还挺稳，中介朋友圈里一边是 “抗跌神盘” 的宣传，一边是老破小业主急着降价卖房的帖子，看着就让人不是滋味。

「朝棠揽月」的销售经理说得很直接：“我们这儿 60% 的客户都是卖掉老破小来换房的。他们不是没钱，就是不想住那种没电梯、管道又老化的房子。” 这话可戳痛了不少人 —— 那些 2000 年前后在北京买了刚需房的人，当初掏空积蓄买的 “人生跳板”，现在反倒成了拖累资产的包袱。有中介平台的数据显示，房龄超过 20 年的小区，今年报价平均降了 12%，而房龄 5 年内的次新房，价格只降了 3%。

更让人想不通的是收入和房价的关系。2025 年一季度，北京居民人均可支配收入是 23606 元，比去年同期涨了 5%。钱是多了点，可大家买房却更谨慎了。在中关村工作的一个 90 后说：“我月薪 3 万，宁愿花 8000 块租个次新房，也不买 500 万的老破小。谁知道明年会不会跌得更厉害？” 现在不少年轻人都这么想，“北京房价只涨不跌” 的说法也就没人信了。

不过开发商的日子也不好过。全市的新房要卖完得 28.5 个月，差不多 2 年多。郊区的楼盘开始搞 “买一层送一层” 的活动吸引购房者，可核心区的新盘还敢卖 15 万 / 平。市场这么分裂，到底是正常的分化，还是要出问题的前兆呢？